预测：房地产行业或将经历一个漫长调整周期

“中国城镇化率已达65.22%，接近中等发达国家水平，已进入缓慢发展的阶段。缺乏人口、城镇化等基本面的支持，房地产市场调整和恢复的时间会更长。”

4月11日，中国建银投资有限责任公司和社会科学文献出版社联合发布了《中国投资发展报告（2023）》（以下简称“报告”），对房地产市场发展作出预测。

报告指出，目前，中国房地产市场呈现供大于求的特点，虽然在局部地区和部分一二线城市还存在供给不足的情况，但大部分中西部地区和三四线城市已经出现了过剩的情况。同时，2022年中国人口总数已经开始下降，这大大早于人们过去的预期。

因此，报告认为，在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。

不过，报告指出，尽管中国经济“去地产化”是中长期趋势，但短期来看，房地产仍是重要的支柱产业，实现“软着陆”很有必要。

作出上述结论的依据是，中国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。基于此，内循环为主是发展的主基调，恢复和扩大消费将摆在优先位置。在这种情况下，房地产已经成为稳增长、扩内需、保民生的关键。

对于2023年市场的发展，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。随着经济复苏，整体需求有望从二季度开始触底反弹，然后逐步趋稳，不过，改善幅度还需观察后续政策力度。

报告称，一线及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨，弱二线、三四线城市房价或延续下行态势。全年房企债务风险有所缓释，但还要继续关注房企销售及流动性风险情况。经历本轮调整之后，房地产行业格局将逐步重塑，民营房企市占率可能会下降，部分缺乏核心竞争力的房企将被重组整合。

除了研判房地产行业前景，该报告也对国内经济及全球贸易环境作了展望。

对于国内经济，报告认为，制约中国经济增长的两大因素——消费不振和房地产投资下滑在2023年都有望实现不同程度的修复，但出口下行压力显著加大。2023年，国内国际两大循环的增长动能将面临切换，呈现“内需为主、外需提质”的复苏格局。2023年中国宏观经济运行有望呈现“前升后稳”格局，全年实际GDP增速有望实现5%目标。

对于全球经济发展，报告指出，受乌克兰危机和供应链中断等因素的影响，2022年以来美欧通胀加速恶化。2023年全球通胀水平将会有所下降，但仍处高位。金融条件收缩步伐放慢，美元暴力加息或将缓和。受到地缘政治和贸易保护主义等因素影响，全球贸易环境不确定性依然加大。

报告预计，2023年全球经济将延续2022年的放缓趋势，呈现温和衰退。主要国家经济硬着陆风险加大，美国经济增速或将放缓至0.5%，欧元区衰退程度可能会更重。